日本房貸利率比較：變動金利 vs 固定金利怎麼選？
以 2024 年在福岡買房的經驗，比較日本房貸的變動金利與固定金利，附各銀行最新利率。
2024 年買房的時候，我在變動金利跟固定金利之間猶豫了很久。當時變動金利低到不可思議（0.3% 左右），當時房仲還信誓旦旦地說，他已經 20 多年沒看過變動金利有變化了。
結果日銀真的在 2024 年 3 月結束負利率政策（剛好是我買房子的時候😂），之後陸續升息，到 2025 年 12 月政策利率已經來到 0.75%。現在回頭看，這個決定確實影響了每個月好幾萬円的支出。
三種房貸類型
日本的住宅ローン主要分三種：
変動金利（變動利率）
- 利率跟著市場走，通常每半年調整一次
- 目前主流利率：0.55%-0.75%
- 占新貸款的 70-80%
- 有「5 年ルール」跟「125% ルール」保護：即使利率上升，月付額 5 年內不變，且調整時最多只能增加 25%
固定金利選択型（固定期間選択型）
- 前 3 年、5 年、10 年固定，之後轉為變動
- 10 年固定目前利率：2.2%-2.8%
- 適合想要前期穩定的人
全期間固定金利（フラット35）
- 整個貸款期間利率不變
- 由住宅金融支援機構提供，各銀行代理
- 2026 年 4 月利率：
- 21-35 年（LTV 90% 以下）：2.49%
- 21-35 年（LTV 90% 以上）：2.60%
- 15-20 年（LTV 90% 以下）：2.17%
- 貸款上限 1.2 億円（2026 年 1 月起提高）
各銀行利率比較（2026 年 4 月）
| 銀行 | 変動金利 | 10 年固定 | 特色 |
|---|---|---|---|
| 住信 SBI ネット銀行 | 0.58% | 2.30% | 全疾病保障免費附帶 |
| au じぶん銀行 | 0.55%（LTV 80% 以下） | 2.25% | がん 50% 保障免費 |
| PayPay 銀行 | 0.60% | 2.35% | 審查速度快 |
| みずほ銀行 | 0.65% | 2.45% | 大手銀行安心感 |
| 三菱 UFJ 銀行 | 0.70% | 2.75% | 最大手，分行多 |
| フラット35（ARUHI） | — | — | 21-35年: 2.49% |
（利率為優遇後的適用金利，實際依審查結果而異）
變動 vs 固定
這是個沒有標準答案的問題，但可以用數字跟風險承受度來思考。假設借 4,000 萬円、35 年還款：
| 條件 | 変動 0.6% | 10年固定 2.3% | フラット35 2.49% |
|---|---|---|---|
| 月付額 | 約 105,600 | 約 139,200 | 約 142,800 |
| 35 年總支付 | 約 4,435 萬 | 約 5,846 萬 | 約 5,998 萬 |
| 總利息 | 約 435 萬 | 約 1,846 萬 | 約 1,998 萬 |
變動金利每月便宜 3-4 萬円，但利率如果持續上升，差距會縮小甚至反轉。
適合選變動金利的人
- 收入穩定且有餘裕應對利率上升
- 計畫 10-15 年內還完（提前還款）
- 能承受月付額增加 20-30% 的風險
- 想要把省下的利差拿去投資
適合選固定金利的人
- 希望每月支出可預測
- 打算住滿 35 年慢慢還
- 對利率上升感到不安
- 家庭支出較緊，無法承受月付額增加
外國人的房貸條件
外國人能不能在日本借到房貸，關鍵在永住權。
| 條件 | 有永住權 | 無永住權 |
|---|---|---|
| 可借銀行 | 幾乎所有銀行 | 限定 3-5 家 |
| 頭期款 | 0-10% | 20-30% |
| 利率 | 跟日本人同條件 | 可能加 0.1-0.3% |
| 貸款期間 | 最長 35 年 | 最長 35 年（部分限制） |
我 2023 年拿到永住權，2024 年買房時跟日本人拿到完全一樣的條件。住信 SBI ネット銀行的審查順利通過，從申請到核貸大概兩週。
沒有永住權的朋友也不是完全借不到，但選擇少很多。SMBC、三井住友信託、部分地方銀行有接受非永住者的方案，但通常要求更高的頭期款。
跟台灣的比較
| 項目 | 日本 | 台灣 |
|---|---|---|
| 變動利率 | 0.55-0.75% | 2.0-2.5%（2026 年） |
| 固定利率 | 2.2-2.8%（10 年） | 較少見，多為階段式 |
| 貸款年限 | 最長 35-50 年 | 最長 30-40 年 |
| 房貸利息扣稅 | 0.7% x 13 年 | 30 萬台幣上限 |
| 頭期款 | 0-10%（永住者） | 20-30% |
日本的變動利率比台灣低非常多，即使升息後也還是遠低於台灣。加上住宅ローン控除每年可以退稅，實質負擔更輕。但日本的房子折舊快（木造 22 年），這點跟台灣的公寓大廈很不一樣。
我的選擇與心得
我最後選了 変動金利 0.32%（2024 年買房時的利率）。理由是：
- 我計畫 15 年內還完，變動金利在這個時間範圍風險可控
- 省下的利差我拿去做量化交易，報酬率 15% 遠超過利率上升的風險
- 有 5 年ルール保護，即使利率急升也不會立刻衝擊現金流
到 2026 年 4 月，我的利率已經調整到約 0.55%，月付額還沒變（因為 5 年ルール），但利息跟本金的比例有改變。如果利率繼續升，5 年後月付額會有感增加。
回頭看，在 2024 年用 0.32% 借到錢還是很幸運。以現在 0.55-0.75% 的利率來看，已經回不去那個時代了。但即使是現在的利率，跟台灣比還是非常便宜。
房貸小提醒
- 事前審査（預審）可以同時申請多家，比較條件再決定
- 団体信用生命保険（団信）是免費附帶的，不用另外買壽險
- 繰上返済（提前還款）大部分網路銀行免手續費
- 住宅ローン控除記得第一年要確定申告
- 借入額不要借到上限，留餘裕應對利率上升跟生活變化